מונחים בסיסיים בהשקעות נדל"ן בארה"ב:
ניווט בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב יכול להיות משימה לא פשוטה, במיוחד כאשר מתמודדים עם שפע של מונחים ומושגים לא מוכרים. כדי לספק בהירות והבנה, הבה נעמיק בכמה מונחים בסיסיים הנפוצים בעולם ההשקעות בנדל"ן בארה"ב:
- סגירת עלויות: מתייחס לעלויות הסגירה הקשורות לעסקת רכישת נכס. עלויות אלו כוללות בדרך כלל שכר טרחת עורך דין, ביטוח בעלות והוצאות אחרות הקשורות להשלמת המכירה. Closing Cost
- תזרים מזומנים: חישוב תזרים המזומנים האומד את ההכנסה החודשית או השנתית הצפויה מהנכס, בניכוי הוצאות שנקבעו מראש כגון ארנונה, ביטוח, דמי ניהול ודמי עמותות שכונות. Cash Flow
- מסמכי סגירה: מסמך ה-HUD, קיצור של Housing and Urban Development, הוא מסמך העברת כותרת המפרט את כל הנתונים הרלוונטיים של העסקה. מסמך זה מתקבל ונחתם על ידי עורך דין בסגירה, לציון העברת הבעלות והכספים למוכר. HUD
- אחריות שטר: שטר בעלות, בדומה למושג טאבו בישראל, המסמן מי הבעלים של הנכס. שטר הבעלות יועבר על שם הקונה לאחר השלמת תהליך הסגירה.Warranty Deed
- ביטוח בעלות: ביטוח המגן על זכות הבעלות בנכס, שמירה מפני עיקולים ושעבודים על הקרקע. ביטוח זה מתקבל לפני רישום הנכס על שם המשקיע על מנת להבטיח כותרת ברורה.Title Insurance
- מספר זיהוי של משלם מס יחיד (ITIN): מספר זיהוי שמונפק על ידי שירות מס ההכנסה האמריקאי (IRS) עבור אנשים שאינם אזרחי ארה"ב ואין ברשותם מספר תעודת זהות. ה-ITIN חיוני לצורכי דיווח מס וכאשר פותחים חשבון בנק בארה"ב.ITIN
- הסכם שכירות: חוזה משפטי המתאר את התנאים וההתניות של חוזה שכירות בין בעל הנכס (משכיר) לבין השוכר.Lease Agreement
- טפסים W9,: טפסים רשמיים שהונפקו על ידי מס הכנסה לתיעוד הכנסה ונכסים פיננסיים, תוך הבטחת ציות לחוקי המס. המשקיעים נדרשים לספק טפסים אלה למפיץ ההכנסה הרלוונטי, כגון חברת ניהול או מוסד פיננסי, על מנת לעמוד בחובות המס ובדרישות הרגולטוריות. טפסים 9W
- התאחדות בעלי הדירות (הו"ע) וועד שכונות: אחראי על שמירת הסדר והניקיון בשטחים הציבוריים בקהילה. בעלי נכסים נדרשים בדרך כלל להקפיד על הכללים שנקבעו על ידי הוועדה ולשלם אגרה שנתית עבור אחזקת השכונה.HOA
- 10. ארנונה: מס שנתי המוטל על בעלי נכסים, לרבות מי שנמצאים בעיצומה של בנייה. הבעלים אחראים לתשלום ארנונה פעם בשנה, בדרך כלל בין אוקטובר לדצמבר, עם אפשרות להשתמש בחברת ניהול. Property Taxes
- 11. דמי ניהול: עמלה חודשית שגובות חברות הניהול עבור שירותיהן השוטפים בפיקוח על תפעול ותחזוקת הנכס.
- 12. חלוקת בעלים: העברת כספים לחשבונות בנק של בעלי נכסים בניכוי הוצאות חודשיות. בדרך כלל, העברות אלו מתרחשות בסביבות ה-15 בכל חודש.
- 13. ביטוח רכוש: ביטוח מבנה המכסה את הנכס מפני נזקים וחובות. במהלך הבנייה, ביטוח הקבלן שומר על תהליך הבנייה, עובר לביטוח רכוש עם קבלת תעודת אכלוס (CO).
- 14. פיקדון: סכום השווה לרוב לשכר דירה של חודש אחד, המשולם על ידי השוכרים לחברת הניהול כערובה מפני נזקים בתקופת השכירות. פיקדון זה משמש כהגנה לכיסוי עלויות תיקון שנגרמו על ידי דיירים.
- 15. הכנסה שנתית נטו: ההכנסה הצפויה הנגזרת מהשכרת הנכס, בניכוי הוצאות קבועות. חישוב זה אינו כולל עלויות מיסוי, תוך התמקדות בהוצאות קבועות ידועות תוך שיקולי תחזוקה ועלויות בלתי צפויות.
- 16. מתווך: מתווך מורשה החבר בארגוני מתווכים מקומיים וארציים, המורשה לעסוק בעסקאות מקרקעין.
- 17. ניתוח שוק השוואתי (CMA): הערכת שווי השוק של נכס הנערכת על ידי מתווך. ה-CMA מנתח נתונים מעסקאות נכס אחרונות כדי לספק תובנות לגבי שווי השוק של הנכס.CMA
על ידי היכרות עם מונחים חיוניים אלה, בעלי נכסים ומשקיעים יכולים לשפר את הבנתם של שיטות ניהול השקעות נדל"ן, להעצים אותם לקבל החלטות מושכלות ולנהל ביעילות את הנכסים שלהם. עם הבנה מוצקה של מושגים אלה, אנשים יכולים לנווט בנוף הדינמי של השקעות נדל"ן בביטחון ובמיומנות.
על ידי היכרות עם המונחים הבסיסיים הללו, משקיעי נדל"ן שואפים יכולים להבין טוב יותר את המורכבויות של עסקאות נכס בארה"ב ולנווט את המורכבות של נוף ההשקעות בביטחון ובבהירות.
