רכישת נכס להשקעה בארצות הברית הינו צעד משמעותי עבור משקיעים ישראלים רבים. בשנים האחרונות עם הזינוק במחירי הדיור בישראל הפך אפיק ההשקעה בנכסים בחו"ל לאטרקטיבי במיוחד לאנשים בעלי הון צנוע המעוניינים למנף אותו ולהתחיל את צעדיהם הראשונים בעולם ההשקעות והנדל"ן. לצד התופעה שהפכה לפופולארית, חשוב להיות מודעים להיבטים מסוימים הכרוכים בהשקעה מסוג זה, שכן הם עלולים להשפיע באופן משמעותי על התשואה ועל הרווחיות של ההשקעה שלכם והכדאיות שלה.
- זכות המס הראשונית לארה"ב
ארצות הברית נוקטת בגישת "מיסוי פרסונלי", משקיעים ישראלים שרוכשים נכס בארצות הברית יהיו חייבים במס אמריקאי על רווחיהם מהנכס, וזאת הן על דמי השכירות והן על רווחי ההון ממכירתו.
- חובת דיווח כפולה
משקיעים ישראלים המחזיקים בנכסים בארצות הברית חייבים לדווח על הכנסותיהם מהנכס הן לרשויות המס בישראל והן לרשויות המס האמריקאיות. זאת, גם אם הם אינם תושבי ארצות הברית ואינם משלמים מס הכנסה בארצות הברית באופן ישיר. אי-דיווח על הכנסות אלה עלול להוביל לקנסות משמעותיים ואף להליכים פליליים. חובת הדיווח דורשת ליווי משמעותי של אנשי מקצוע המכירים את תחום המס האמריקאי.
- סוגי מס על הכנסות
הכנסות משכירות מנכס בארצות הברית חייבות במס הכנסה אמריקאי. שיעור המס נקבע בהתאם לרווח השנתי של המשקיעים ולסטטוס שלהם. לשאלה אם הם תושבים או אינם תושבים יש משמעות. בנוסף, רווחי הון ממכירת הנכס יהיו חייבים במס רווח הון בארצות הברית. שיעור המס נקבע בהתאם לאורך תקופת ההחזקה בנכס: קצר או ארוך טווח.
- שני מסלולים בישראל
בישראל, קיימים שני מסלולים עיקריים למיסוי הכנסות משכירות מנכסים בחו"ל:
מסלול 1
במסלול זה המס המשולם הוא מס שולי, אך כאמור, המס משולם על ההכנסה ברוטו בניכוי כל ההוצאות (הכנסה נטו) ובזיכוי מס זר אשר שולם בארה״ב.
מסלול 2
במסלול זה המס המשולם הוא 15%, אך משולם על ההכנסה ברוטו מהנכס (זאת ללא הכרה בהוצאות, למעט פחת) וללא זיכוי מס זר אשר שולם בארה״ב.
בחירת המסלול המתאים ביותר תלויה בנסיבותיו האישיות של כל משקיע ובנתונים ספציפיים של הנכס, כגון מיקומו, סוגו והוצאותיו.
- חשיבות התייעצות עם מומחים
המיסוי האמריקאי הוא מורכב ורב-גוני, לכן מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון או יועץ מס בעל ניסיון בתחום לפני רכישת נכס בארצות הברית. ייעוץ מקצועי יסייע לכם להבין את ההשלכות של ההשקעה, לבחור את המסלול המיטבי ולמנוע טעויות אשר עשויות לעלות לכם ביוקר.
משרד רואה חשבון כמו, משרדי EMCA – מרקוביץ כהן רו״ח מלווים מידי יום משקיעים ישראלים המעונייניים להשקיע בארה"ב ומציעים מגוון רחב של פתרונות ואפיקי השקעה כדאיים במסלולי המס האמריקאי והישראלי כאחד.
לסיכום, רכישת נכס להשקעה בארצות הברית יכולה להיות הזדמנות עסקית נהדרת, כדאית ואטרקטיבית זאת בהשוואה למחירי הנדל"ן בישראל. עם זאת, חשוב להיות מודעים להיבטים השונים הכרוכים בהשקעה מסוג זה ולקבל ייעוץ מקצועי לפני קבלת ההחלטה וגם לאורך הדרך, זאת על מנת להפוך את ההשקעה שלכם למניבה תשואה כדאית ומשמעותית ולשמור עליכם וכספיכם.
